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案名 北港美農地 案號 2
坪數 1,519.23 5022.25 平方公尺) 類別 農地
總價 760 ,價格可議  貸款試算 坪單價 5,003/坪
強力訴求   朝向 座西南朝東北
位置 雲林縣北港鎮僑美國小   面前道路 6米 
土地現況   面寬 38米 
用途   縱深 122米 
使用分區 田/特定農業區/農牧用地  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
公告總值   法拍件 不是
特色 ★☆★☆★< 歡迎來電看屋 >★☆★☆★

※三角窗.雙面路.出入好.大車可達.有電.庄邊.

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嘉義一元不動產 
更新日期 2015/12/30 點閱次數 7
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個人2016年1月1日以後出售因繼承取得之房屋、土地,其課徵所得稅「有規定」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,納稅義務人2016年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地,符合下列情形之一者,非屬房地合一新制課稅範圍,僅房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於交易年度所屬結算申報期間申報納稅,土地部分則免納所得稅。
 
一、交易之房屋、土地係納稅義務人於2014年1月2日至2015年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
 
二、交易之房屋、土地係被繼承人於2015年12月31日以前取得,且納稅義務人於2016年1月1日以後繼承取得。
 
上述繼承取得之房屋、土地,如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用之情形,納稅義務人亦得選擇依房地合一新制課稅,於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得,繳納所得稅。

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居家安全!家中老舊電線、電器可能產生的危險
2015-12-21

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

隨著民眾生活水平的提高,家家戶戶大量使用各式各樣的電器產品,變成日常生活中的必需品。然而,隨著家用電器的增加,潛在的電器火災危害不斷的上昇,經內政部消防署統計電器火災佔每年火災總數三成以上,因此民眾對於家中老舊電線及電器有下列情形時應特別留意:

一、變暗之電燈--當打開其他電器用品時,原本開啟之電燈出現變暗或閃爍,代表家中的電線不是過載就是接線有鬆脫情形。

二、火花--插插頭或拔插頭時會出現火花之現象,代表插座之接點有鬆脫之情形。

三、發熱的電線--如果摸到發熱的電線,代表電線有缺陷或電線的規格不對(如電線太細)。

四、使用中之延長線是否有發燙或異味產生--此為過載負荷現象,應立即停止使用該高電量之電器。

五、經常出現保險絲燒壞或線路損毀--保險絲、電線斷路器經常故障者,這些都是一個發生電器火災的重要前兆。

最後請民眾記得防範電氣火災「四不一沒有」:

一、用電「不」超載:同一插座或同一條電源延長線,切記不可插接多個用電器具(尤其電熱產品),以免因負荷過大造成電線或插座發熱情形。

二、電線「不」折損:拉扯(易造成內部電線斷裂)、擠壓(除會使內部電線斷裂外,亦可能使外覆的絕緣層損傷)等均會造成電源線短路,養成良好的使用習慣可降低電源線的損傷。

三、可燃物「不」擺放:電器產品包含所有的電熱品、電源延長線等周邊,均不可擺放可燃物(紙張、衣服等),避免接觸熱引起火災,或電線短路後引燃造成擴大延燒。

四、插頭不用「不」插:「拔掉插頭」就是切斷電氣火災發生的源頭,而且家中因沒有拔掉插頭而浪費的待機電力,約佔總耗電量3~11%,因此除了需24小時使用的家電(如電冰箱)之外,其他電器不使用時應將主電源關閉或將插頭拔掉,可以節約用電減少電費支出,更能防止火災發生,一舉數得。

■「沒有」安全標章產品,不買不用:認識商品檢驗合格標識,雖然價格、功能、外觀為購買考量依據,更重要的是電器安全性,大部分電器均應實施商品檢驗,並應符合電磁相容性及電器安全之相關規定。

除此之外,請民眾可自行安裝「住宅用火災警報器」,於火災發生初期可發出警報聲達到預警效果,住警器能在火災初期的濃煙階段就偵測到火警,發出超過100分貝的聲響,提醒民眾及時警示並滅火,水火無情希望可充實自己防火常識,做好預防火災準備,必能將火災傷害降至最低,並降低火災發生的機率,減少火災造之生命財產損失。

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房地合一成大型、專業投資團隊新曙光?自住族進場手腳要快!
2015-12-11

【文 / Acer.L】

房地合一稅的成本費用認列原則

根據財政部表示,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;另外,仲介費 、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。但財政部強調,取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。此外,納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。

 

所以,根據上述課稅原則,若能明確地將成本費用列入扣除,實際上課徵的所得稅費用,有可能比奢侈稅依總價課徵10%~15% 的稅額來得輕,其關鍵在於如何將成本費用有效列舉,或是透過合法的手段來節省稅費,若能如此,待明年房地合一稅實施,預計投資型客戶的曙光將重新出現。

 

個人與法人獲利與課稅案例

以個人而言,可列舉有開發票之相關費用,如裝潢修繕費用或仲介費用等,都能列舉扣除;而法人可節稅的方式又更靈活了,假設一個專業的投資團隊名下有三間公司法人A、B、C,今天有一不動產標的透過A 公司的名義以新台幣1000 萬元購入,然後請B 公司來裝潢花費了300萬並開立發票,後續A 公司再將這掛有三百萬裝潢發票的標的,以1500 萬過戶給C,最後C 再委請仲介以1590 萬元( 仲介費1500 萬*6%=90萬) 賣給自住客,在房地合一稅的架構下可以獲利多少? 並且需課多少稅?

 

計 算--

A 法人名義

1 所得稅基:

1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-300 萬( 裝潢費)-1000萬( 購入價)=200 萬( 課稅額)

法人稅率為17%,所以所得稅費:200 萬*17%=34 萬。

2 實際獲利:

因裝潢發票開立了300 萬,但假設實際進貨材料及人工成本約三成為100 萬;而開立發票的營業稅為5%:300 萬*5%=15 萬。

所以,法人實際獲利為:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-15 萬( 發票營業稅)-34 萬( 所得稅費17%)-1000 萬( 購入價)= 351 萬( 獲利金額)

 

B 若以個人名義則實際獲利為

1 所得稅基:

1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-1000 萬( 購入價)=400 萬( 課稅額)

個人稅率為45%( 一年內出售),所以所得稅費:400萬*45%=180 萬。

2 實際獲利:

費用為實際裝潢費了100 萬,仲介費90 萬

所以,個人實際獲利為:1590 萬( 出售價)-90 萬( 仲介費)-100 萬( 實際裝潢費)-180 萬( 所得稅費45%)-1000 萬( 購入價)= 220 萬( 獲利金額)

 

比較:若以個人名義購買不動產,一年以內出售課所得稅額的45%,而法人的所得稅額為17%,法人比個人在稅務上擁有更多節稅空間,在上述個案下,法人實際獲利為351 萬,個人則為220 萬,所以在短期投資買賣上,法人擁有更彈性地節稅方案。

 

快速結論

綜合以上,2016 年後,當房地合一稅開始實施後,專業的資產管理公司或投資客集團在稅務上,比一般個人戶擁有更多的節稅方案來避稅,所以隨著奢侈稅的落日,房地合一稅上路後,以短期買賣而言,法人有更多的節稅空間,而個人則需拉長持有期

間,等稅率降低才能出售,相比之下個人戶的節稅方案較少。

 

換句話說,待房地合一稅實施,過去個人戶短期投資房地產買低賣高情況將不易見,這一塊會成為大型資產管理公司所籌組專業投資團隊之戰場,屆時可能會搜刮市場上的低價物件包裝後再以較高價格釋出。個人戶應趁這波房地產不景氣下,進場尋找優質物件,否則房地合一稅後將更無機會跟專業投資團隊來拚搏,現在若有好物件應立即進場。

 

< 提醒> 民眾如果為了炒房而「虛設行號」,遭查獲後恐有刑法上之詐欺罪責,可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。此外,稅務機關亦可依稅捐稽徵法第41條移送法辦,可處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6 萬元以下罰

金;法人虛開發票遭國稅局查出亦可能遭到罰款,勿以身試法。

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案名 垂楊路旁透天 案號 2852
強力訴求   房屋類型 透天
坪數 25.1 82.98 平方公尺) 狀態 上架
總價 538 ,價格可議  貸款試算 坪單價 21.43/坪 
地址 嘉義市 
樓別/樓高 2+1樓  建物總登坪數 27.6
格局 2房2廳2衛 附屬建物坪數 1.4 
朝向 座北朝南 主建物坪數 26.2 
面前道路 4米  土地坪數 25.1 
面寬 4米  增建坪數 18 
縱深   室內坪數  
車位   公共設施坪數  
管理費   車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土加強磚造  新成屋 不是
建造完成日期 59年 屋齡約(45年) 法拍件 不是
電梯 無 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
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*邊間.朝南.活巷.低總價.正市中心.

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更新日期 2015/12/19 點閱次數
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案名 中山路建地-c 案號 1422
坪數 25.71 84.99 平方公尺) 類別 建地
總價 746 ,價格可議  貸款試算 坪單價 29.02/坪
強力訴求   朝向 座西朝東
位置 嘉義市  面前道路 3米 
土地現況   面寬 6米 
用途   縱深 13米 
使用分區 住宅區  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
公告總值   法拍件 不是
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案名 菁埔國小旁農地 案號 1421
坪數 902.96 2984.99 平方公尺) 類別 農地
總價 767 ,價格可議  貸款試算 坪單價 8,494/坪
強力訴求   朝向 座南朝北
位置 嘉義縣民雄鄉  面前道路 6米 
土地現況   面寬 18米 
用途   縱深 156米 
使用分區 田/特定農業區/農牧用地  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
公告總值   法拍件 不是
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更新日期 2015/12/19 點閱次數 15
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案名 嘉朴公路旁農地 案號 1423
坪數 1,215.44 4017.98 平方公尺) 類別 農地
總價 1,556 ,價格可議  貸款試算 坪單價 1.28/坪
強力訴求   朝向 座東北朝西南
位置 嘉義縣水上鄉  面前道路 9米 
土地現況   面寬 43米 
用途   縱深 100米 
使用分區 田/特定農業區/農牧用地  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
公告總值   法拍件 不是
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*三面路.近嘉朴公路.出入好.好利用

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案名 藝術第一家華廈 案號 2851
強力訴求 藝術第一家  房屋類型 大樓
坪數 36.02 119.07 平方公尺) 狀態 上架
總價 468 ,價格可議  貸款試算 坪單價 12.99/坪 
地址 嘉義市 
樓別/樓高 7樓/19樓  建物總登坪數 36.02
格局 3房2廳2衛 附屬建物坪數 3.28 
朝向   主建物坪數 24.33 
面前道路 10米  土地坪數  
面寬   增建坪數  
縱深   室內坪數  
車位   公共設施坪數 8.44 
管理費 1105元/月  車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土(RC)  新成屋 不是
建造完成日期 84年 屋齡約(20年) 法拍件 不是
電梯 有 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
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*全新裝潢.傢俱.

*鄰近僑平國小.友愛商圈旁.生活方便.機能佳!

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案名 中庄農地 案號 1420
坪數 520.73 1721.42 平方公尺) 類別 農地
總價 442 ,價格可議  貸款試算 坪單價 8,488/坪
強力訴求   朝向 座南朝北
位置 嘉義縣水上鄉  面前道路 6米 
土地現況   面寬  
用途   縱深  
使用分區 旱/特定農業區/農牧用地  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
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案名 南京路獅子公寓 案號 2849
強力訴求   房屋類型 公寓
坪數 24.83 82.08 平方公尺) 狀態 上架
總價 180 ,價格可議  貸款試算 坪單價 7.25/坪 
地址 嘉義市 
樓別/樓高 4樓/5樓  建物總登坪數 24.83
格局 3房2廳1衛 附屬建物坪數 0.83 
朝向   主建物坪數 19.44 
面前道路 10米  土地坪數 5.76 
面寬   增建坪數  
縱深   室內坪數  
車位   公共設施坪數 4.56 
管理費   車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土(RC)  新成屋 不是
建造完成日期 74年 屋齡約(30年) 法拍件 不是
電梯 無 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
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※近嘉大.湖子內重劃區.

※生活機能佳.

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案名 老爺城堡別墅 案號 2848
強力訴求 老爺城堡  房屋類型 別墅
坪數 28.53 94.31 平方公尺) 狀態 上架
總價 1,480 ,價格可議  貸款試算 坪單價 51.88/坪 
地址 嘉義市 
樓別/樓高 4樓  建物總登坪數 82.64
格局 4房3廳4衛 附屬建物坪數 10.97 
朝向 座西南朝東北 主建物坪數 71.67 
面前道路 8米  土地坪數 28.53 
面寬 6米  增建坪數  
縱深   室內坪數  
車位 有  雙車位  公共設施坪數  
管理費   車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土(RC)  新成屋 不是
建造完成日期 90年 屋齡約(14年) 法拍件 不是
電梯 無 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
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※屋況佳.雙車庫.孝親房.

※近耐斯商圈.鄰嘉北國小.東區少有物件.

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案名 僑國花園套房 案號 2847
強力訴求   房屋類型 套房
坪數 9.5 31.4 平方公尺) 狀態 上架
總價 108 ,價格可議  貸款試算 坪單價 11.37/坪 
地址 嘉義市 
樓別/樓高 3樓/7樓  建物總登坪數 9.5
格局 1房0廳1衛 附屬建物坪數 1.46 
朝向   主建物坪數 4.71 
面前道路 20米  土地坪數  
面寬   增建坪數  
縱深   室內坪數  
車位   公共設施坪數 3.33 
管理費 400元/月  車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土(RC)  新成屋 不是
建造完成日期 78年 屋齡約(26年) 法拍件 不是
電梯 有 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
特色 ★☆★☆★< 歡迎來電看屋 >★☆★☆★

*大陽台.通風採光佳.屋況優.

*如有問題,不吝指教,請您來電05-2781000

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案名 竹崎內埔農建地 案號 1419
坪數 1,525.34 5042.45 平方公尺) 類別 建地
總價 1,830 ,價格可議  貸款試算 坪單價 1.2/坪
強力訴求   朝向 座東北朝西南
位置 嘉義縣竹崎鄉  面前道路 5米 
土地現況   面寬 40米 
用途   縱深 120米 
使用分區 田/一般農業區/農牧用地  建蔽率  
分割出售 不行 容積率  
公告總值   法拍件 不是
特色 ★☆★☆★< 歡迎來電看屋 >★☆★☆★

※地勢平坦.交通方便.

※近內埔國小.農建地好請照.

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案名 台林街尾美別墅 案號 2845
強力訴求   房屋類型 別墅
坪數 25.17 83.21 平方公尺) 狀態 上架
總價 528 ,價格可議  貸款試算 坪單價 20.98/坪 
地址 嘉義縣民雄鄉 
樓別/樓高 3樓  建物總登坪數 31.77
格局 4房2廳2衛 附屬建物坪數  
朝向 座南朝北 主建物坪數  
面前道路 5米  土地坪數 25.17 
面寬   增建坪數  
縱深   室內坪數  
車位 有  門口停車  公共設施坪數  
管理費   車位坪數  
主要建材 鋼筋混凝土(RC)  新成屋 不是
建造完成日期 82年 屋齡約(22年) 法拍件 不是
電梯 無 
生活機能
近超商  近車站  近學校  近傳統市場  近醫療機構  近公園 
近夜市  近警察局  近百貨公司  近金融機構  近捷運 
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*全新裝潢整理.有孝親房.

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